Для сбора денег на капремонт есть два способа: «общий котел» регоператора и спецсчет конкретного дома. Последний используют собственники почти 400 объектов в республике, на их счетах свыше миллиарда рублей. В эссе гендиректор «Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов» Александр Толмачев призывает владельцев спецсчетов изменить подход к работам в зданиях. Редакция БНК узнала, есть ли такая возможность.

В министерстве строительства и ЖКХ Коми на запрос БНК уточнили, что необходимость проведения капремонта оценивают по результатам обследования технического состояния объекта. По предложениям органов местного самоуправления составлен краткосрочный план на 2027-2029 годы, по которому планируется привести в порядок общее имущество в 571 доме.

По данным государственной системы ЖКХ, средний процент износа по многоквартирным домам Коми составляет 35,86%. Наибольший показатель в Сысольском (62,48%), Прилузском (50,42%, Койгородском (49,83%) и Ижемском (49,51%) районах.

Средняя собираемость взносов на капремонт в Коми за первое полугодие 2026-го — 84,8%. Наибольший показатель в Ухте (92,2%) и Сыктывкаре (92%). Самая низкая собираемость зафиксирована в Воркуте (46,1%), Усть-Цилемском районе (65,6%) и Инте (66,5%).

Как сообщили БНК в службе строительного и жилищного контроля (надзора) Коми, собственники помещений 369 многоквартирных домов республики формируют фонд капремонта на специальных счетах. Больше всего их в Сыктывкаре — 273. Такой способ чаще также выбирают собственники из Ухты и Сосногорска.

По подсчетам службы, на специальных счетах на 1 июля 2026 года находилось 1 миллиард 118,31 миллиона рублей.

Чтобы изменить способ формирования фонда капремонта со специального счета на счет регионального оператора («общий котел»), собственники должны принять соответствующее решение на общем собрании. Его может созвать любой владелец жилья в доме.

В повестку включают вопрос о смене способа формирования фонда капремонта. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство голосов (более 50%). Его необходимо закрепить протоколом. Копию документа следует отправить в адрес регионального фонда.

Решение о прекращении формирования фонда капремонта на специальном счете вступает в силу через месяц со дня получения владельцем решения собрания собственников. В течение пяти дней после вступления в силу документа владелец должен перечислить деньги на счет регоператора, уточняют в Минстрое.

Параллельная система имеет ряд нюансов. Деньги, собранные региональным оператором, работают на капремонт, а на спецсчетах в подавляющем большинстве не используются.

Александр Толмачев привел пример с лифтами. Взнос отдельного дома почти никогда не позволяет быстро накопить свыше 3 миллионов рублей на один лифт, а «общий котел» может профинансировать замену за счет распределения нагрузки между тысячами домов региона, это позволяет проводить работы в рассрочку и по графику. Спецсчет в этом смысле «запирает его в очереди в одиночестве».

Модель регионального оператора работает по принципу общего страхового пула: деньги новых, крупных и благополучных домов частично субсидируют капремонт домов, которые пока не накопили достаточно, а минимальный взнос региона рассчитывается исходя из совокупной площади и совокупных потребностей всего фонда, включенного в программу. Когда дом переходит на спецсчет, он не просто выбирает другой способ хранения денег, а физически выходит из общего финансового контура региональной программы. Проблема в том, что уходят на спецсчета чаще всего дома «привлекательные» для УК или ТСЖ с этой точки зрения: сравнительно новые, с большой площадью, где взнос собирается стабильно и где на дом уже не нужно копить долго. А в «общем котле» преимущественно остаются дома меньшей площади, старого фонда, с более высокой степенью износа и с исторически низкой собираемостью взносов, то есть именно те объекты, где потребность в капремонте выше, а платежеспособная база на квадратный метр ниже.

В результате региональный оператор оказывается в структурно проигрышной позиции: доходная база сокращается (ее покидают крупные плательщики), а обязательства по факту растут, оставшиеся в программе дома в среднем более возрастные и более затратные в ремонте. Когда база сжимается быстрее, чем сокращаются обязательства, региону не остается ничего другого, кроме как кратно повышать минимальный взнос для оставшихся в системе, чтобы программа продолжала оставаться финансово состоятельной.

Еще одна деталь: мнимая независимость спецсчетов позволила управляющим компаниям и ТСЖ тратить накопления жильцов на текущие нужды, оставляя дома без реального капитального ремонта. Деньги нередко уходят на замену оконных блоков в квартирах, установку индивидуальных счетчиков, покраску подъездов и другие частичные работы, которые по закону должны финансироваться из платы за текущее содержание. До сентября 2024 года реального надзора за этими тратами фактически не было: жилищная инспекция получала только отчеты об остатках на счетах, без проверки, на что именно потрачены деньги. Даже после того как 238-фз обязал привлекать подрядчиков из строительных СРО и ввел строительный контроль, независимой проверки уже потраченных средств по-прежнему нет: акты приемки размещаются в ГИС ЖКХ, но реальное соответствие документов выполненным работам никто системно не сверяет. Региональные жилищные инспекции регулярно выявляют оплату со спецсчета работ, которые к капремонту не относятся (ремонт лестниц, локальный и частичный ремонт вместо полного восстановления конструктива), и добиваются через суд возврата средств.

БНК