Генеральный директор «Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов» Александр Толмачев в своем эссе рассуждает о том, почему эксперимент со специальными счетами на капремонт пора признать неудавшимся. БНК выносит его размышления об альтернативах и необходимости серьёзной перестройки на обсуждение.

Идея была разумной. Практика её не подтвердила

С 2014 года собственники в России вправе выбирать один из двух способов накопления денег на капремонт: «общий счёт» регионального оператора или отдельный спецсчёт своего дома. Идея спецсчёта звучала красиво – жильцы сами копят на свой дом, сами выбирают подрядчика, никому ничего не должны. Больше десяти лет спустя всё чаще звучит вывод: на практике эта параллельная система не работает так, как задумывалась, а по ряду направлений – прямо мешает работать основной модели капремонта.

Деньги лежат мёртвым грузом – и это не метафора, а цифры Минстроя

По данным, которые весной 2026 года озвучил глава Минстроя Ирек Файзуллин, на спецсчетах в стране скопилось 360,7 млрд рублей – и лишь около 10% этой суммы приносит хоть какую-то доходность. Для сравнения: средства на счетах регионального оператора (162 млрд рублей) в среднем принесли за год 13,9% доходности. Иначе говоря, деньги, собранные региональным оператором, работают на капремонт, а деньги на спецсчетах в подавляющем большинстве просто лежат – и с каждым годом обесцениваются инфляцией.

Дефицит там, где деньги нужнее всего: пример с лифтами

Нагляднее всего системная нестыковка видна на примере замены лифтов. Взнос отдельного дома почти никогда не позволяет быстро накопить 3+ млн рублей на один лифт, а общий котёл может профинансировать замену за счёт распределения нагрузки между тысячами домов региона, что и позволяет проводить работы в рассрочку и по графику. Спецсчёт в этом смысле не столько защищает интересы дома, сколько запирает его в очереди в одиночестве.

Отток домов на спецсчета разгоняет минимальный взнос для всех остальных

Есть ещё один системный эффект, который редко обсуждается публично, но напрямую бьёт по кошельку миллионов собственников, оставшихся в «общем котле». Модель регионального оператора работает по принципу общего страхового пула: деньги новых, крупных и благополучных домов частично субсидируют капремонт домов, которые пока не накопили достаточно, а минимальный взнос региона рассчитывается исходя из совокупной площади и совокупных потребностей всего фонда, включённого в программу.

Когда дом переходит на спецсчёт, он не просто выбирает другой способ хранения своих денег – он физически выходит из общего финансового контура региональной программы. Проблема в том, что уходят на спецсчета чаще всего дома «привлекательные» для УК или ТСЖ с этой точки зрения: сравнительно новые, с большой площадью, где взнос собирается стабильно и где на дом уже не нужно копить долго. А в «общем котле» преимущественно остаются дома меньшей площади, старого фонда, с более высокой степенью износа и с исторически низкой собираемостью взносов – то есть именно те объекты, где потребность в капремонте выше, а платёжеспособная база на квадратный метр ниже.

В результате региональный оператор оказывается в структурно проигрышной позиции: доходная база сокращается (её покидают крупные плательщики), а обязательства по факту растут – оставшиеся в программе дома в среднем более возрастные и более затратные в ремонте. Минимальный взнос – это ведь не абстрактная цифра, а расчётная величина, которая должна обеспечить программе способность профинансировать капремонт всех домов в установленные сроки. Когда база сжимается быстрее, чем сокращаются обязательства, региону не остаётся ничего другого, кроме как кратно повышать минимальный взнос для оставшихся в системе – просто чтобы программа продолжала оставаться финансово состоятельной.

Здесь и проявляется главный побочный эффект существования параллельной системы: спецсчета не сокращают общую потребность в капремонте по региону – они лишь перераспределяют, кто и в каком объёме её финансирует. Собственники домов «в общем котле», зачастую наименее защищённые в финансовом смысле – пожилые люди, жители домов с низкими доходами, – вынуждены платить больше именно потому, что более благополучные дома вывели свои средства из общей системы. Получается эффект, обратный изначальному замыслу закона: вместо солидарной ответственности всех собственников региона за состояние жилого фонда возникает расслоение, где активные и обеспеченные дома защищают только себя, а нагрузка на финансирование стареющего фонда концентрируется на тех, кто и так платит меньше и живёт в худших условиях.

Это делает довод о выходе на спецсчёт «ради контроля над своими деньгами» гораздо менее однозначным, чем кажется на первый взгляд: выигрыш одного дома системно оборачивается ростом финансовой нагрузки на соседние дома того же региона, которые формально к решению этого дома не имеют никакого отношения.

Больше 10 лет практики – и системные злоупотребления

Ключевая проблема: мнимая независимость спецсчетов позволила управляющим компаниям и ТСЖ годами тратить накопления жильцов на текущие нужды, оставляя дома без реального капитального ремонта. Деньги нередко уходят на замену оконных блоков в квартирах, установку индивидуальных счётчиков, покраску подъездов и другие частичные работы, которые по закону должны финансироваться из платы за текущее содержание – а не из взносов на капремонт.

До сентября 2024 года реального надзора за этими тратами фактически не было: жилищная инспекция получала только отчёты об остатках на счетах, без проверки, на что именно потрачены деньги – притом, что контроль формально возлагался на того же владельца счёта и собственников, то есть на саму УК или ТСЖ. Даже после того, как 238-ФЗ обязал привлекать подрядчиков из строительных СРО и ввёл строительный контроль, независимой проверки уже потраченных средств по-прежнему нет: акты приёмки размещаются в ГИС ЖКХ, но реальное соответствие документов выполненным работам никто системно не сверяет.

Показательна и судебная практика последних лет – региональные жилищные инспекции регулярно выявляют оплату со спецсчёта работ, которые к капитальному ремонту не относятся (ремонт лестниц, локальный, частичный ремонт вместо полного восстановления конструктива), и добиваются через суд возврата средств. Но это всегда реакция постфактум: деньги уже потрачены, ремонт уже не сделан, а взыскание – долгий и не гарантированный процесс.

Взаимоисключающая логика: две системы внутри одной

В этом и состоит системное противоречие. Программа капремонта строится как единый механизм: минимальные взносы устанавливаются регионом исходя из расчёта на весь фонд домов, подрядчики отбираются и контролируются централизованно, а сроки работ синхронизированы с региональной программой. Спецсчёт технически выводит дом из этого контура, оставляя формальное членство в программе – но по факту создавая параллельную, нерегулируемую и неконтролируемую систему обращения тех же по природе денег.

В результате региональный оператор недополучает часть ресурса, необходимого для финансирования домов, которые не могут накопить самостоятельно, а сами дома со спецсчетами остаются один на один со своими проблемами: без масштаба общего котла, без отраслевого контроля за подрядчиками, без доходности вложений и с реальным риском, что деньги, собранные жильцами, в какой-то момент окажутся потрачены не по назначению – с минимальными шансами оперативно их вернуть.

Итог

Спор о судьбе спецсчетов – это, по сути, спор о том, что важнее: формальная автономия дома или реальная работоспособность денег, собранных жильцами. Цифры последних лет говорят сами за себя: 90% средств спецсчетов не приносят дохода, замена лифтов в таких домах отстаёт на порядок, а надзор за целевым расходованием даже спустя десятилетие остаётся слабым местом системы. Если цель капремонта – реально отремонтированные дома, а не формально существующие счета, то нынешняя параллельная конструкция требует, как минимум, серьёзной перестройки – а, по мнению всё большего числа профильных экспертов, и вовсе постепенного отказа от неё в пользу единого, управляемого и контролируемого механизма формирования фонда капремонта.