Фундамент рынка недвижимости — ипотечное кредитование. Широкий спектр программ, в том числе с государственной поддержкой, позволяет покупателям выбрать квартиру под себя на приемлемых условиях. На что ориентируются клиенты, какие предложения есть у застройщиков и банков, обсудили на круглом столе под руководством управляющего Коми отделением Сбербанка Игоря Трепова.

Ситуация на ипотечном рынке России и Коми

— Каждый день встречаюсь с клиентами, представляю им возможности банка как для физических лиц, так и для юридических лиц. Самый частый вопрос, который задают клиенты — как нестандартно, по-умному получить ипотеку? Жизнь продолжается, дети рождаются и вырастают, кто-то создает семьи, хочется иметь отдельную квартиру, — обозначил ключевую тему беседы Игорь Трепов.

За шесть месяцев 2026 года в России выдали 1,6 триллионов рублей ипотечных кредитов, в Коми — 5,8 миллиарда рублей, следует из статистики Сбербанка. И в стране, и в регионе показатели выросли по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. В первом случае на 71,5%, во втором — на 73,4%.

Сбер предлагает широкую линейку жилищных кредитов, прокомментировала начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Коми отделения Лидия Боле. В перечне — приобретение готового жилья на вторичном рынке, в новостройках, покупка загородной недвижимости (дом, дача или участок), индивидуальное жилое строительство, нецелевой потребительский кредит под залог. Во многих есть государственная поддержка: власти частично берут на себя нагрузку по оплате процентов и субсидирует разницу банкам. Благодаря этому клиент получает ставку ниже. Основной пример — «Семейная ипотека».

— По мнению экспертов Домклик, если будет дальнейшее снижение ключевой ставки, то объемы ипотечных выдач в 2026 году превысят объемы 2025 года, несмотря на то, что в предыдущем году был ажиотажный спрос на «Семейную ипотеку», — отметила Лидия Боле.

Общероссийский тренд, который отметили и в Коми — активное использование рыночных программ. Повлияло на это снижение ключевой ставки, ведь условия улучшались, «разморозился отложенный спрос», пояснила эксперт. По данным Сбера, за полгода выдача ипотеки по рыночным ставкам продемонстрировала рост и достигла 500 миллиардов рублей в стране (в 3,7 раза больше, чем в 2025-м) и 2,3 миллиарда рублей в Коми (в 3,3 раза больше, чем в 2025-м).

— В общем объеме выдач доля рыночной ипотеки достигла в целом по стране 31 процента, что на 16 процентных пунктов выше, чем в первой половине 2025 года. А в республике аналогичный показатель достиг 40 процентов. Это практически в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, — привела цифры Лидия Боле.

Особенность рынка Коми

По итогам первого полугодия ипотека с господдержкой в России выросла на 38% и превысила 1 триллион рублей, в регионе динамика аналогичная — плюс 38% и 3,3 миллиарда рублей. В Коми действует несколько программ — «Ипотека для семей с детьми» (выдано 3,3 миллиарда рублей для 659 семей), «Арктическая ипотека» под 2% (выдан 101 миллион рублей для 32 семей) и «IT-ипотека» (выдано 104 миллиона рублей для 10 специалистов).

Аналитики Сбера заметили, что в республике поровну выдают льготную и рыночную ипотеки. Однако по количеству семей, решивших жилищных вопрос, тех, кто воспользовался базовыми программами, больше.

Дело в том, что не все клиенты подходят под параметры «Семейной ипотеки». В таких условиях на помощь приходят финансовые организации и застройщики. Руководитель отдела продаж ООО «ГорКомСтрой» Семен Чухненко привел пример взаимодействия со Сбером — у банка есть программы субсидирования, которые позволяют девелоперу взять на себя оплату части процентной ставки, расширяя клиентуру как по «Семейной ипотеке», так и тем, кто не попадает под нее.

Новый взгляд на вторичное жилье

Опрос участников круглого стола показал, что покупатели отдают предпочтение только возведенным домам. По мнению Семена Чухненко, застройщики предоставляют не только голые площади, которые можно обустроить под себя, но и инфраструктуру в жилищном комплексе. Это комфортные дворы со спортивными площадками и зонами отдыха, зачастую помещения под магазины и пункты выдачи заказов.

Однако директор агентства недвижимости Лариса Хохлова уточнила, что необходимо выделить жилье, которое относится к вторичному рынку, но построено недавно.

— Вторичный рынок, который мы можем сегментировать на старый фонд и новый фонд, «квартиры под тапочки» — это определенный тренд. Это квартиры от 2017 года до недавно сданных домов. «Квартиры под тапочки» — это когда все готово. Люди не хотят заморачиваться с ремонтом, меблировкой и покупают такие квартиры, — пояснила эксперт.

Студии уходят в прошлое

Около 7-8 лет назад застройщики предлагали большое количество студий, в том числе до 19 квадратных метров, высказался руководитель проектов строительства ЖК «Тиман» Никита Гузов. Их раскупали еще на старте продаж независимо от локации будущего дома. Сейчас тренд на увеличение площадей: актуальны полноценные однокомнатные квартиры до 35 квадратных метров, в которых можно выделить кухню-гостиную и изолированную спальню.

— Если мы говорим про молодую семью, которая может позволить себе отдельное жилье, у которой появляется ребенок — это комфортнее, чем студия, — объяснил Никита Бузов.

В категории однокомнатных квартир преобладают по покупкам площади в 33-35 квадратных метров, двухкомнатных — до 50 квадратных метров.

Электронные сделки в приоритете

Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Росреестра по Коми Ольга Доронина рассказала, что 66% заявлений подается в электронном виде. Зачастую срок рассмотрения — сутки, все зависит от качества документов и полноты пакета бумаг.

Онлайн-формат удобен также при покупке жилья за пределами Коми. По словам Игоря Трепова, банк отслеживает клиентский путь желающих приобрести подобную недвижимость. Часто они начинают поиск с агентов в других городах. При этом Сбер еженедельно проводит онлайн-знакомства риелторов из республики с застройщиками других регионов. Самые популярные субъекты России у клиентов — Ярославская, Кировская, Ленинградская области и Санкт-Петербург.

— Это можно делать уже отсюда. Количество клиентов, которые интересуются покупкой недвижимости не в Коми, достаточно высокое. Это не одна квартира в год, а существенный кусок бизнеса, — подчеркнул управляющий.

Клиент Сбера Светлана прошла путь продажи квартиры в регионе и покупки в другом, все сделки оформляла через Домклик.

— Срок регистрации — ровно один день. Сегодня мы сдали документы, менеджер Домклик все оформил, документы приняли. На следующий день сделка была зарегистрирована. Огромное удобство сервиса Домклик в том, что каждый этап сопровождался информационными сообщениями: документы поданы, документы сданы, прошла государственная регистрация, деньги поступили продавцу. Не было необходимости пользоваться МФЦ, ходить, забирать документы. Все выписки сразу же поступили. Это очень удобно, — пояснила Светлана.

Еще одно преимущество Домклик — правовая экспертиза объекта недвижимости. При покупке у неизвестных продавцов в другом регионе она позволяет оценить риски. Светлана, получив заключение экспертов, отказалась от покупки жилья у трех собственников, один из которых находился в судебном споре имущественного характера.

Стоит ли брать ипотеку сейчас

В октябре ожидаются изменения в условиях «Семейной ипотеки»: их планировали принять в июле, но отложили решение. Каков будет финальный результат, пока сложно прогнозировать, поэтому возникает вопрос — взять ипотеку сейчас или подождать?

По оценке Ларисы Хохловой, всегда надо оценивать собственные финансовые риски.

— Если есть возможность и есть необходимость, то, конечно, мы всегда рекомендуем покупать здесь и сейчас. Кейсы бывают разные. Мне недавно позвонила женщина: одна воспитывает двоих детей, заработная плата — 46 тысяч, есть 400 тысяч на первоначальный взнос. Если она сейчас возьмет рыночную ипотеку, у нее платеж будет порядка 50 тысяч. Как она будет содержать детей, кормить, давать образование и так далее? Конечно, в таком случае мы клиента приостанавливаем, — пояснила Лариса Хохлова.

Неплатежеспособность по ипотеке существенно ниже, чем по потребительским кредитам, добавил Игорь Трепов. Проблемная задолженность есть, но не критичная на текущий момент. Однако уповать на понижение ключевой ставки при выборе ипотеки не стоит.

— Не надо сейчас излишне позитивно смотреть на динамику ключевой ставки. В ближайшие два года она не имеет поводов для серьезного снижения. Нужно определять свой горизонт платежеспособности не на полгода, а на два-три, — прокомментировал управляющий Коми отделением.

Чтобы избежать задолженности по ипотеке, банк предлагает рефинансирование. Прибегнуть к механизму можно спустя год после вступления в собственность недвижимостью.

Подытоживая работу круглого стола, Игорь Трепов призвал участников рынка к открытому взаимодействию, чтобы обеспечить клиентам комфортный путь к мечте о собственном уютном жилье.

БНК