05.08.2025

Строительство собственного дома – это важный и ответственный шаг, требующий значительных финансовых вложений. Однако, на этапе строительства существует риск недобросовестности подрядчиков и невыполнения ими своих обязательств. Чтобы обезопасить свои денежные средства и гарантировать завершение строительства, все больше граждан выбирают использование счетов эскроу.

Что такое счет эскроу и как он работает?

Счет эскроу – это специальный банковский счет, на котором хранятся денежные средства покупателя (заказчика) до выполнения определенных условий, оговоренных в договоре. В контексте строительства дома, эти условия обычно связаны с завершением строительства и передачей готового объекта заказчику.

Схема взаимодействия с эскроу выглядит следующим образом:

1. Заключение договора подряда: Заказчик и подрядчик заключают договор строительного подряда, в котором прописываются все условия строительства, сроки, стоимость и порядок оплаты. Найти проверенного подрядчика и выбрать подходящий проект дома можно на специализированных платформах, например, на строим.дом.рф.

2. Открытие счета эскроу: Заказчик обращается в банк и открывает счет эскроу. На этот счет он вносит сумму, оговоренную в договоре подряда. Банк "замораживает" эти средства на счете до момента выполнения подрядчиком своих обязательств.

3. Завершение строительства и раскрытие счета: После завершения строительства дома и подписания акта приема-передачи, заказчик предоставляет необходимые документы в банк. Банк проверяет выполнение условий договора и, если все в порядке, раскрывает счет эскроу, переводя денежные средства подрядной организации.

Преимущества использования эскроу-счетов при строительстве индивидуального дома:

- Безопасность финансовых взаимоотношений: эскроу гарантирует, что подрядчик получит оплату только после выполнения работ, а заказчик – что его деньги не будут потрачены нецелевым образом.

- Бесплатное открытие и обслуживание: Открытие счета эскроу в банке, как правило, бесплатно, и за его обслуживание не взимается плата.

- Возможность оформления ипотеки и использования материнского капитала: Эскроу-счета можно использовать при оформлении ипотеки, в том числе на льготных условиях, а также для использования средств материнского капитала.

- Удобство пополнения счета: Пополнить счет эскроу можно переводами из любых банков, через интернет-банк или мобильное приложение.

- Безналичный расчет: Для заключения и оплаты сделки не нужно использовать наличные деньги, что повышает безопасность и прозрачность расчетов.

- Гарантия получения средств подрядчиком после завершения работ: Подрядчик уверен, что получит оплату за выполненную работу, что стимулирует его к качественному и своевременному выполнению обязательств.

- Возврат средств в случае невыполнения обязательств: Если подрядчик не выполнил свои обязательства по договору, заказчик вправе вернуть себе деньги, находящиеся на счете эскроу.

- Защита от ареста: Счет эскроу не может быть арестован, даже если у владельца есть неоплаченные штрафы, налоги или долги.

- Налоговый вычет: При использовании эскроу можно получить налоговый вычет, как имущественный, так и по ипотечным процентам.

Как работать со счетом эскроу при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС)

Работа с эскроу для ИЖС происходит по аналогии с многоквартирным строительством. Процесс состоит из трех этапов:

1. Открытие счета. Заказчик оставляет заявку в банке на открытие счета. Заказчик и строительная компания предоставляют в банк необходимые документы для заключения договора и открытия счета. После этого заключается трехсторонний договор и открывается счет.

2. Пополнение счета. Разместить денежные средства на счет эскроу можно любым удобным способом: в отделении, через интернет-банк или в мобильном приложении. Заказчик может использовать собственные средства или ипотечный кредит.

3. Закрытие счета. После завершения строительства и подписания акта приема-передачи необходимо передать документы в банк. Затем банк переведет деньги подрядчику. После этого эскроу-счет закрывается.

Банки могут устанавливать свои требования для открытия счета эскроу. Обычно требуется заявление и договор подряда. Документы подают как подрядчик, так и заказчик, на имя которого открывают счет. Рекомендуем уточнять список необходимых документов непосредственно в банке.

Если используется ипотека

Банк направит деньги на открытый ранее счет эскроу. Для клиента оформят отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты процентов за пользование заемными средствами.

При использовании эскроу можно получить имущественный налоговый вычет, а также вычет по ипотечным процентам на общих основаниях. Подробнее о том, как получить налоговый вычет, рассказали в инструкции:

1. Заключить договор подряда.

2. Открыть эскроу-счет.

3. Внести деньги на счет.

4. Дождаться окончания строительства.

5. Подписать акт-приема-передачи.

6. Зарегистрировать права собственности.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета?

Да, можно, если заказчик отказывается от исполнения договора строительного подряда. При этом до истечения срока размещения денег на счете эскроу сторонами должно быть достигнуто соглашение о сумме, подлежащей уплате подрядчику в размере фактически понесенных расходов, или должно вступить в законную силу решение суда, определяющее эту сумму,

Согласно Закону, проценты на средства эскроу не начисляются. Вознаграждение банку, в котором открыт счет, также не выплачивается.

Закон об эскроу-счетах в ИЖС

С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон №186-ФЗ, который регулирует на законодательном уровне порядок правоотношений между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов ИЖС с использованием эскроу-счетов.

В апреле 2025 года также вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 283-ФЗ "О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", который освободил услуги подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных домов. Платить налог на добавленную стоимость не потребуется, если все расчеты будут проходить с использованием эскроу-счетов.

Источник: Официальный сайт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Коми