Некоторые элементы балкона являются общедомовой собственностью и подлежат капремонту, поэтому специалистам может потребоваться доступ к имуществу собственников. Что не вправе делать ремонтники, чем чреват отказ впускать в квартиру и можно ли добиться отмены работ — в обзоре БНК.

Как рассказал член совета молодых адвокатов Адвокатской палаты республики Павел Марзанов, общее правило по разграничению общего и частного имущества в многоквартирном доме установлено статьей 36 Жилищного кодекса. Собственникам принадлежат на праве общей долевой собственности, например, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудование, обслуживающее свыше одного помещения.

У балконов же есть элементы, относящиеся к общедомовому имуществу и принадлежащие собственнику. В числе первых, как правило, — балконная плита, наружная стена дома в зоне балкона, фасадные элементы. Также это ограждения, экраны, козырьки, если они предусмотрены проектом здания и которые являются частью фасада или влияют на безопасность здания. Общими являются и элементы гидроизоляции, водоотвода и примыкания, если те относятся к конструкциям дома. Если остекление предусмотрено проектом дома и является частью фасадного решения, оно тоже может относиться к элементам общего имущества.

Исключительно собственнику же обычно принадлежат внутренняя отделка, напольное покрытие, декоративная обшивка, вещи внутри, иные улучшения, не относящиеся к конструктивным и фасадным элементам здания.

Минимальный перечень работ по капремонту общего имущества установлен статьей 166 Жилищного кодекса. Среди них есть и восстановление фасада, в том числе общедомовых элементов балкона. Если доступ в квартиру необходим для ремонта общего имущества, собственник обязан его обеспечить.

В Коми даже действует специальный порядок на случай воспрепятствования, который утвержден постановлением правительства республики №329от 17 июля 2018 года. По нему при подтверждении препятствий комиссия может установить срок для их устранения, не превышающий 10 рабочих дней со дня заседания.

К тому же недопуск может повлечь перенос капремонта по статье 168 Жилищного кодекса. При этом сокращать перечень работ по этому основанию нельзя. Если из-за необоснованного недопуска подрядчик понес дополнительные расходы, сорвались сроки, потребовалось повторно организовывать работы, может встать вопрос о взыскании убытков. Правда, для этого придется доказывать факт нарушения, размер и причинную связь.

При этом собственник вправе требовать подтверждение полномочий подрядчика, информацию о заказчике, график работ с конкретным указанием их видов, разъяснения, почему доступ нужен именно через его квартиру. Также можно попросить зафиксировать состояние балкона и отделки до работ.

Как подчеркнул адвокат, допуск в квартиру должен быть целевым. Специалисты не вправе:

— свободно ходить по квартире вне зоны производства работ;

— приходить без предварительного согласования, если нет аварийной ситуации;

— использовать имущество собственника;

— оставлять строительный мусор в квартире;

— повреждать внутреннюю отделку;

— выполнять работы, не предусмотренные документацией;

— демонтировать личное имущество собственника без необходимости и без фиксации.

Павел Марзанов рекомендует заранее согласовать дату и время доступа, попросить присутствия представителя управляющей организации, регионального оператора или технического заказчика. Можно еще составить акт осмотра до начала работ. Желательно сделать фото- и видеосъемку состояния балкона, отделки, оконного блока, пола, стен и вещей, находящихся в зоне доступа.

Если внутренняя отделка или иное имущество повредят, надо сразу сделать фото и видео, потребовать составления акта, в котором перечислить все повреждения, направить письменную претензию подрядчику, региональному оператору и управляющей организации. При необходимости еще заказать оценку ущерба. Общее правило ответственности установлено статьей 1064 Гражданского кодекса: вред, причиненный имуществу, подлежит возмещению в полном объеме причинившим вред лицом. Если работы организованы региональным оператором, нужно учитывать и его ответственность за последствия.

Отдельный вопрос — самовольное изменение общедомовых элементов балкона. Если собственник несогласованно изменил фасад, установил козырек, остекление, экран, усилил или демонтировал ограждение, затронул плиту или иные общедомовые элементы, к нему могут быть предъявлено множество требований. Среди них — демонтировать самовольную конструкцию, восстановить ее прежнее состояние или привести в соответствие с проектной документацией. А также возместить причиненный ущерб.

Такие требования могут заявлять управляющая организация, ТСЖ, региональный оператор или другие собственники. Правовой основой послужат статья 36 Жилищного кодекса о режиме общего имущества и статья 304 Гражданского кодекса о защите права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.

Но статья 7.21 КоАП о самовольном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме может применяться не во всех случаях. Самовольное изменение фасада или балконного остекления не всегда является именно перепланировкой или переустройством помещения. Да и чаще основной спор идет не о штрафе, а о демонтаже и возмещении убытков. Но есть и противоположный пример. Хозяин балкона с установленным самовольно козырьком, на котором образовалась наледь, способен понести уголовную ответственность за падение льда на прохожего.

Теоретически собственник может возражать против конкретных работ. Адвокат предлагает такой законный порядок действий:

1. запросить у регионального оператора, управляющей организации или заказчика работ документы по капитальному ремонту;

2. выяснить, включен ли дом в региональную программу и краткосрочный план;

3. проверить, предусмотрены ли работы именно по балконам;

4. запросить проектную документацию, дефектную ведомость, смету и график работ;

5. уточнить, какие элементы балкона признаны общедомовыми и почему;

6. письменно изложить возражения, если работы выходят за пределы проекта, затрагивают личное имущество или технически не обоснованы;

7. при необходимости обратиться в жилищную инспекцию, к региональному оператору, в орган местного самоуправления или в суд.

Но если фасадный элемент относится к общему имуществу, находится в неудовлетворительном состоянии и включен в проект капремонта, требование «оставить мой балкон без ремонта» обычно не будет правомерным.

*** В проекте «Задай вопрос адвокату» редакция БНК задавала юристам вопросы от читателей. Например, как можно проверить правильность начисления пенсии, имеет ли право продавец отказаться принимать назад товар, что влияет на размер пенсии по инвалидности.