Генеральный директор «Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов» Александр Толмачев в своем эссе рассуждает о том, почему тарифы — это торг, а не расчёт, и зачем нам всем единый региональный оператор управления жилищным фондом, а также спорит с контраргументом о возврате к советским жилконторам. БНК выносит его предложения о реформировании жилищной отрасли на обсуждение.

«Провал рыночной модели: цифры и факты

Тридцать лет назад управление многоквартирными домами было передано частному бизнесу. Логика была понятна: конкуренция между управляющими компаниями снизит цены и повысит качество. Этого не произошло.

По экспертным оценкам председателя Союза жилищных организаций Москвы Константина Крохина, ежегодно в сфере ЖКХ расходуется нецелевым образом, теряется и разворовывается около 500 миллиардов рублей. По данным ФАС, только с 2023 по 2025 год россияне переплатили за жилищно-коммунальные услуги более 100 миллиардов рублей.

В региональных жилищных инспекциях ряда субъектов до 60–70% всех жалоб приходится на работу управляющих компаний. В последние годы из тарифов исключено около 100–110 миллиардов рублей необоснованных расходов — и это лишь то, что удалось выявить в ходе проверок.

Структурные пороки рыночной модели

Проблема не в конкретных нечестных директорах. Проблема — системная. У частной управляющей компании есть врождённый конфликт интересов: она одновременно является исполнителем услуг и получателем платежей жильцов.

При этом УК выбирают дома, а не дома выбирают УК. Коммерческая логика неизбежна: компании охотно берут в управление новые дома с низкими эксплуатационными расходами и избегают старого жилого фонда, где износ высок, а прибыльность минимальна. В результате десятки тысяч домов по всей стране фактически брошены, управляются формально или не управляются вовсе: по данным Министерства строительства и ЖКХ, в более чем 40 000 многоквартирных домах способ управления не выбран вообще.

Контроль иллюзорен. Надзорные функции распределены между жилищными инспекциями, прокуратурой, Роспотребнадзором и органами местного самоуправления, что ведёт к дублированию функций и безответственности. Действующий мораторий на проверки бизнеса, продлённый до 2030 года, фактически снял с повестки полноценный документальный контроль управляющих организаций.

Тариф — это торг, а не расчёт. Стоимость содержания дома формируется на общем собрании собственников в «согласовании» с управляющей компанией. При пассивности жильцов УК навязывает удобный ей тариф. Фальсификация протоколов собраний стала массовым явлением.

Предложение: Единый региональный оператор управления жилищным фондом.

На парламентских слушаниях в Совете Федерации в марте 2025 года первый заместитель председателя СФ Владимир Якушев уже вынес на обсуждение создание региональных операторов в сфере управления МКД с возможным упразднением лицензирования частных компаний. Это предложение необходимо развить и конкретизировать.

Суть модели

В каждом субъекте Российской Федерации учреждается некоммерческая государственная организация — Региональный оператор управления жилищным фондом (РУЖФ) — по образцу уже действующих региональных фондов капитального ремонта. Оператор принимает в управление все многоквартирные дома на территории региона без права отказа.

Ключевые принципы работы

1. Единая стоимость услуг. Тариф на содержание и текущий ремонт устанавливается региональным правительством на основе экономически обоснованного расчёта — единым для сопоставимых категорий домов. Отсутствие коммерческой наценки, затрат на маркетинг и «оптимизацию» расходов позволяет удержать тариф на минимально необходимом уровне.

2. Кросс-субсидирование. «Неудобные» старые дома с высоким износом финансируются в том числе за счёт экономии по новым домам — в рамках единого регионального бюджета оператора. Это устраняет главный порок рынка: сегодня убыточные дома не получают нормального обслуживания именно потому, что невыгодны частному бизнесу.

3. Встроенный государственный контроль. Оператор является государственной структурой, его финансово-хозяйственная деятельность подлежит регулярному аудиту со стороны контрольно-счётных органов субъекта РФ, прокуратуры и специализированного надзорного подразделения при региональном правительстве. Все договоры на выполнение работ заключаются через открытые электронные торги с обязательной публикацией в ГИС ЖКХ.

4. Территориальные подразделения. Оператор работает через сеть районных (муниципальных) отделений с чётко закреплёнными зонами ответственности. Каждый дом имеет конкретного куратора — технического специалиста с персональной ответственностью.

5. Права жильцов сохраняются. Совет многоквартирного дома сохраняет функции общественного контроля, участвует в приёмке выполненных работ и вправе инициировать проверку качества услуг. Переход на самоуправление (ТСЖ) остаётся возможным при соблюдении установленных требований.

Примерный план мероприятий

Этап 1. Подготовительный (2025–2026 гг.)

Разработка федеральной концепции реформирования управления МКД на базе предложений Совета Федерации и Минстроя России;

Проведение пилотного проекта в 3–5 регионах с высокой долей ветхого и проблемного жилья;

Инвентаризация жилищного фонда: техническое состояние, уровень износа, задолженности по содержанию;

Разработка методики расчёта единого экономически обоснованного тарифа по типам домов.

Этап 2. Законодательный (2026–2027 гг.)

Внесение поправок в Жилищный кодекс РФ: закрепление правового статуса Регионального оператора управления жилищным фондом; уточнение порядка передачи домов от частных УК оператору; установление переходного периода и компенсационного механизма для добросовестных частных компаний;

Внесение изменений в Федеральный закон № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» — создание специальной организационно-правовой формы для РУЖФ;

Принятие регионального законодательства об учреждении операторов в субъектах РФ.

Этап 3. Переходный (2027–2029 гг.)

Учреждение региональных операторов во всех субъектах РФ;

Поэтапная передача управления домами: в первую очередь — дома без действующих УК и дома с систематическими нарушениями;

Формирование кадрового корпуса технических специалистов, в том числе переобучение работников ликвидируемых или реорганизуемых частных УК;

Создание единой цифровой платформы оператора, интегрированной с ГИС ЖКХ: учёт домов, технических параметров, договоров, финансовых потоков и жалоб жильцов в режиме реального времени.

Этап 4. Полноценная работа (с 2030 г.)

Управление всеми МКД региона через единого оператора (за исключением домов с ТСЖ и ЖСК, выбравших иной способ управления);

Ежегодный публичный отчёт оператора перед региональным парламентом и гражданским обществом;

Регулярная независимая оценка эффективности и качества услуг с публикацией рейтинга территориальных подразделений;

Ревизия тарифной политики и корректировка модели на основе накопленных данных.

Необходимые изменения в жилищном законодательстве

Реализация модели требует системной правки нескольких ключевых актов:

Жилищный кодекс РФ — введение новой главы о региональном операторе управления жилищным фондом; установление его обязанности принять в управление любой дом; определение прав и обязанностей собственников в отношениях с оператором.

Федеральный закон о защите конкуренции — прямое исключение услуг регионального оператора из сферы антимонопольного регулирования (по аналогии с региональными операторами по обращению с ТКО и фондами капремонта).

КоАП РФ — установление персональной административной ответственности должностных лиц оператора за ненадлежащее исполнение обязательств перед собственниками.

Бюджетный кодекс РФ — закрепление механизма целевого субсидирования из регионального бюджета в части обслуживания убыточных категорий домов.

Контраргументы и ответы на них

«Это возврат к советским жилконторам» — нет. Советские ЖЭКи работали в условиях отсутствия цифровых технологий, прозрачности и гражданского контроля. Предлагаемая модель строится на открытых торгах, публичной отчётности и реальной ответственности должностных лиц.

«Государство управляет хуже бизнеса» — тезис справедлив для конкурентных рынков. Управление жилищным фондом — не конкурентный рынок: жилец не может «выбрать другой дом», если его обслуживают плохо. Квазирыночная модель в нерыночных условиях порождает лишь коррупцию и безответственность.

«Частные УК потеряют работу» — добросовестные компании смогут участвовать в торгах оператора как подрядчики на выполнение конкретных работ. Недобросовестные — должны уйти с рынка. Именно это и происходит сегодня через уголовные дела, только слишком медленно.

Вывод

Управление жилищным фондом — это не услуга на свободном рынке. Это социальная функция государства, от качества которой зависит безопасность и комфорт миллионов граждан. Рыночная модель управления МКД в российских условиях доказала свою несостоятельность статистикой: сотни тысяч нарушений ежегодно, сотни миллиардов потерь, десятки тысяч брошенных домов.

Создание единого регионального оператора управления жилищным фондом — не революция, а эволюция. Этот институт уже фактически существует в сфере капремонта: региональные фонды капитального ремонта работают в каждом субъекте РФ. Логичный следующий шаг — распространить эту модель на повседневное содержание и текущий ремонт многоквартирных домов.

Государство, которое умеет строить дороги, запускать ракеты и обеспечивать работу пенсионной системы, способно навести порядок и в подъезде».