Важно изучить пункты об эксклюзивности и штрафах и об оплате. Любые санкции за то, что потребители передумали, незаконны. Разъяснения дал Центр гигиены и эпидемиологии в Коми.

По Гражданскому кодексу России риелторские отношения чаще всего оформляются как:

— договор возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ). Исполнитель выполняет конкретные действия: консультирует, ищет варианты, организует показы;

— агентский договор (глава 52 ГК РФ). Агент может не только искать клиентов, но и совершать сделки от вашего имени. Такой договор часто содержит условие об эксклюзивности, которое ограничивает право самостоятельно продавать или покупать объект.

От договора оказания услуг потребитель вправе отказаться в любой момент, оплатив лишь фактически понесенные исполнителем расходы (статья 32 Закона «О защите прав потребителей»). Условие об отказе от этого права или штраф за отказ в публичном договоре ничтожно.

В договоре должны быть прописаны:

— исчерпывающий перечень услуг, например: поиск покупателей на агрегаторах (с перечнем), организация не менее пяти показов, проверка юридической чистоты квартиры, подготовка пакета документов для сделки, подача документов в МФЦ.

— Идентификация объекта. Кадастровый номер, точный адрес, площадь, этаж. Для новостройки — строительный адрес и номер квартиры по проектной декларации.

— Конечная цель. Самая безопасная формулировка — это не «подписание предварительного договора», а «государственная регистрация перехода права собственности».

— Финансовый блок требует особой дотошности. Стоимость должна быть выражена в твердой сумме или в виде процента от цены сделки. Недопустимы ссылки на «тарифы компании» без приложения этих тарифов к договору. Деньги следует передавать только после достижения конечного результата (регистрации права), а не после подбора варианта или подписания договора купли-продажи.

При досрочном расторжении договора об оказании услуг потребители должны платить только за фактически оказанные и подтвержденные документально услуги (например, подписанный акт о проведенных показах). Пункт, обязывающий оплатить 100% комиссии при незавершенной сделке, ущемляет права потребителя и может быть оспорен через суд.

При заключении договора нужно проверять пункты об эксклюзивности и штрафах. Так, условие об эксклюзивности само по себе законно (статья 1007 ГК РФ), но создает «ловушку». Потребители лишаются права продать объект сами или через другое агентство. Чтобы сбалансировать риски, нужно добиться включения в договор права потребителя на односторонний немотивированный отказ от договора или обязанности агента подтверждать реальную работу (отчеты с датами публикаций и скринами).

Любые санкции за то, что потребители передумали, незаконны. Вы вправе расторгнуть договор в любой момент, компенсировав лишь документально подтвержденные расходы.

Необходимо симметрично прописать неустойку для агентства за срыв сроков размещения рекламы, организации показов или подготовки документов.

Распространенное и очень рискованное условие — передача агентству оригиналов правоустанавливающих документов. Никогда не оставляйте оригиналы свидетельств, выписок из ЕГРН или договоров «на хранение». Это создает риск их потери или использования в мошеннических схемах.

На всех передаваемых копиях делайте маркировку ручкой: «Копия предоставлена для заключения договора с [дата], подпись».

В договоре нужно прописать конкретный срок действия. Также обязательно включите обязанность агента предоставлять письменные отчеты о проделанной работе (например, раз в две недели) с перечнем конкретных действий. Устные доклады не будут иметь доказательственной силы в случае спора.